Информация

Решение Верховного суда: Определение N 53-АПГ15-9 от 13.05.2015 Судебная коллегия по гражданским делам, апелляция

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело №53-АПГ15-9

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Москва 13 мая 2015 г.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Александрова В.Н.,

судей Борисовой Л.В., Корчашкиной Т.Е.

при секретаре Костереве Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению закрытого акционерного общества «Терминалнефтегаз» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Правительства Красноярского края на решение Красноярского краевого суда от 18 декабря 2014 г., которым заявленное требование удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., объяснения представителя заявителя Гнездилова Н.В Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

закрытое акционерное общество «Терминалнефтегаз» (далее общество, ЗАО «Терминалнефтегаз») обратилось в Красноярский краевой суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500213:7, общей площадью 3694 кв.м категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование занимаемый автозаправочной станцией, местоположение - Красноярский край, Ленинский район, г. Красноярск, ул. Глинки, 2г, по состоянию на 1 января 2011 г. в размере, равном его рыночной стоимости - 5 781 000 руб.

Решением Красноярского краевого суда от 18 декабря 2014 г заявление удовлетворено, кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере, равном его рыночной стоимости - 5 781 000 руб определенном по состоянию на 1 января 2011 г.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Правительство Красноярского края обратилось в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение норм права.

Представители Правительства Красноярского края, Администрации г. Красноярска, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Красноярскому краю в судебное заседание не явились, о времени месте судебного разбирательства извещены в установленном законом порядке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы заслушав объяснения представителя заявителя, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.

ЗАО «Терминалнефтегаз» является собственником земельного участка что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16 декабря 2005 г., серия ЕГ № 000611.

Согласно кадастровому паспорту от 21 октября 2014 г. № 24/14-738615 земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 28 ноября 2002 г.

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 13 834 879,62 руб., что подтверждается кадастровым паспортом и справкой от 21 октября 2014 г.

Указанная кадастровая стоимость определена постановлением Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 г. № 708-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края» по состоянию на 1 января 2011 г.

Решением Комиссии по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Красноярскому краю от 13 октября 2014 г. № 5 заявление общества о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отклонено.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции заявитель представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 23 июля 2014 г. № 1189, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Аудит - Стандарт».

Согласно названному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2011 г. составляет 5 781 000 руб.

По результатам экспертизы отчета от 23 июля 2014 г. № 1189, проведенной экспертом саморегулируемой организации оценщиков некоммерческого партнерства «Деловой союз оценщиков», отчет признан соответствующим Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральным стандартам оценки, о чем составлено заключение от 18 августа 2014 г. № 1630/08/14.

Суд первой инстанции на основании представленных доказательств удовлетворил заявление общества.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24 18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

В рассматриваемом случае рыночная стоимость земельного участка в размере 5 781 000 руб. установлена по состоянию на 1 января 2011 г., то есть на дату формирования перечня земельных участков Красноярского края, в отношении которых упомянутым постановлением Правительства Красноярского края утверждены результаты кадастровой стоимости.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности федеральными стандартами оценки.

Из указанного отчета следует, что оценщик провел мониторинг рынка объекта оценки, в том числе исследовал социально-экономическое развитие составил обзор экономики Красноярского края по итогам 2010 года подготовил общую характеристику рынка коммерческой недвижимости Красноярска, исследовал рынок земельных участков коммерческого назначения.

По результатам анализа оценщик сделал вывод от том, что наибольшее влияние на цену земельного участка оказывает его местоположение. Дороже всего стоят земли с инженерной подготовкой, не требующие перевода из сельскохозяйственного вида использования и расположенные в непосредственной близости к трассам с наиболее интенсивным движением Вторичный рынок купли-продажи и аренды земельных участков не слишком развит в г. Красноярске по сравнению с первичным рынком земли. Наиболее развитым сегментом вторичного рынка земельных участков является рынок купли-продажи земельных участков, предназначенных для производственно складской застройки.

Кроме того, оценщик указал, что в посткризисное время на рынке красноярской недвижимости достаточно типичны условия, когда сделки проходят со скидкой относительно цен предложения. Для неосвоенных земельных участков промышленного назначения, расположенных за пределами г. Красноярска, скидки на торг обычно находятся в диапазоне 5-10% от заявленной цены, что связано со значительными затратами инвесторов на освоение земли. Это подтверждается многочисленными объявлениями по продаже в г. Красноярске и Красноярском крае с наличием словосочетаний «торг», «торг при осмотре», «торг возможен». Риэлторы агентств недвижимости Красноярска указывают, что наиболее типичной (часто встречающейся) является скидка на торг в размере -5% от цены предложения.

После проведенного анализа наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка оценщик сделал вывод, что таким будет являться фактическое использование: размещение автозаправочной станции.

Оценщиком принято решение не использовать затратный подход при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Установлено, что на рынке представлено достаточное количество объектов-аналогов по продаже нежилых зданий, однако не имеется полной и достоверной информации о земельных участках в составе единого объекта недвижимости (площадь земельного участка, площадь застройки, долевое соотношение земельного участка и объекта недвижимости), что не позволяет провести полноценные расчеты в рамках доходного подхода. Также на рынке не представлены объекты недвижимости схожего назначения (автозаправочные станции). В связи с изложенным оценщик отказался от использования доходного подхода.

Поскольку исполнителю удалось найти достаточное количество объектов сравнения в общедоступных открытых источниках информации для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, в оценке применен данный подход.

В своей работе оценщик использовал метод сравнения продаж основанный на применении относительного сравнительного анализа.

Поскольку на дату проведения оценки и до даты проведения оценки рынок купли-продажи сопоставимых земельных участков недостаточно развит, количество аналогов ограничено, предложение носит единичный характер, то в качестве аналогов взяты объекты, схожие по местоположению с оцениваемым объектом (зоны производственно-складской застройки г. Красноярска с развитой транспортной доступностью), хотя и расположенные в других административных районах города. Информация о технических характеристиках объектов-аналогов уточнялась непосредственно у руководителя отдела брокериджа коммерческой недвижимости КМ24.КУ.

В качестве единицы сравнения принят удельный показатель стоимости объекта оценки - стоимость 1 кв.м/руб. как наиболее типичный показатель на рынке земельных участков г. Красноярска, Красноярского края. Оценщик отказался от использования других единиц сравнения, так как они реже используются участниками рынка и являются кратными выбранной единице сравнения.

Для сравнения выбраны три объекта-аналога земельных участков для застройки объектами производственно-складского назначения для обслуживания автомобилей. Оценщиком произведена проверка такой выборки на однородность путем расчета определенных статистических показателей, результаты которой показали, что коэффициент вариации не превышает критического показателя 0,33 (33%), поэтому выборка признается однородной.

Объекты-аналоги аналогичны по условиям сделки с объектом оценки состав передаваемых прав и условия финансирования сделки купли-продажи у данных объектов и объекта оценки идентичны, поэтому в этой части корректировка не производилась.

Корректировка на дату сделки/предложения принята на уровне 0%, так как ценовая информация о найденных аналогах актуальна на дату оценки и не требует корректировки.

Оценщик произвел корректировку на условия сделки/предложения в размере 5% (корректировка на закрытие сделки), поскольку по данным риэлтерских агентств средний размер скидки на предложение по продаже в данном сегменте недвижимости составляет 5%. При этом учтена активность на рынке недвижимости, характер и ликвидность объекта оценки.

Так как объекты-аналоги имеют сопоставимое местоположение относительно объекта оценки, корректировка по этому показателю не производилась.

Все объекты-аналоги могут быть снабжены инженерной инфраструктурой, в связи с чем корректировка относительно возможности обеспечения инженерной инфраструктурой не требовалась.

Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом в том числе на соответствие требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Экспертом установлено, что метод оценки является обоснованным замечания по обоснованию, применению метода и произведенным расчетам отсутствуют. Отсутствие корректировок по конкретным выявленным ценообразующим факторам обосновано.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Ссылка Правительства Красноярского края на выводы Агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края, изложенные в письме от 26 декабря 2014 г. № 09-16597/22891, относительно недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка отклоняется.

Согласно части 2 статьи 322 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ссылка лица, подающего апелляционную жалобу, или прокурора, приносящего апелляционное представление, на новые доказательства, которые не были представлены в суд первой инстанции допускается только в случае обоснования в указанных жалобе представлении, что эти доказательства невозможно было представить в суд первой инстанции.

Указанное письмо подготовлено после вынесения судом первой инстанции обжалуемого решения, при этом запрос в Агентство по управлению государственным имуществом Красноярского края направлен 9 декабря 2014 г., то есть до оглашения резолютивной части обжалуемого судебного акта.

Судебная коллегия также отмечает, что Правительство Красноярского края в судебное заседание суда первой инстанции 18 декабря 2014 г. не явилось, ходатайствовало о рассмотрении дела в его отсутствие. В представленных суду первой инстанции возражениях, поступивших в суд первой инстанции 17 декабря 2014 г., о направлении запроса в Агентство по управлению государственным имуществом Красноярского края Правительство Красноярского края не упомянуло.

Кроме того, выводы, изложенные в названном письме от 26 декабря 2014 г., документально не подтверждены.

Иные доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании положений действующего федерального законодательства и не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального права и норм процессуального права, предусмотренном законом в качестве основания для отмены судебного акта в апелляционном порядке.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Красноярского краевого суда от 18 декабря 2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ^Правительства Красноярского края без удовлетворения Председательствующий

Комментарии ()

    Судебная практика

    Судебная практика по статье 322 ГПК РФ

    Информация о структуре кодекса

    Карта сайта